李嘉诚一声令下，400套大湾区房源被贴上“骨折价”标签投向市场，最低40万一套的噱头震动香港中产圈。

惠州泷珀花园51平米户型直降38%，东莞别墅价格腰斩60%，总价40万起的房源广告贴满香港地铁站。

长江实业推出的“大湾区双居生活”计划，短短数日吸引数百香港家庭包车跨境看房。这波操作背后是李嘉诚家族对非核心区房产的决绝清仓。

惠州300套、中山、广州、东莞合计100套。这些躺在账上二十余年的“老存货”，正被以香港首付的价格打包抛售。时间点耐人寻味：正值中央强化“房住不炒”长效机制，多地试点取消公摊面积，非核心区楼市警报长鸣之际。

囤地二十载，40万一套背后的商业玄机

东莞海逸豪庭别墅单价从6.8万跳水至1.8万，惠州泷珀花园每平米跌破9000元。表面看是“挥泪大甩卖”，实则是李嘉诚“囤地慢开发”模式的终极收割。

这些地块多数沉睡超过二十年：1999年东莞拿地成本不足5000元/平米，即便现在“腰斩价”出手，利润率仍稳稳站在35%以上。

土地增值的时间魔法被李嘉诚玩到极致。如同北京姚家园地块：2001年1750元/㎡入手，2025年七折抛售后利润依旧高达40倍。

当普通开发商为三年周转期焦头烂额，李嘉诚用二十五年等待，把土地成本稀释到近乎归零。这次低价策略精准锁定香港购买力。

香港均价19.6万/㎡的环境下，40万总价约等于香港首付的诱惑难以抗拒。长江实业配套开通跨境看房巴士，支持人民币结算。

惠州项目开售即被港人买走80%，2024年上半年港澳居民内地购房跨境支付金额突破30.8亿元。这不是慈善，是精准收割。

香港客包车看房的真相与本地市场的寒意

“香港客户包车看房”的热闹场景登上热搜，却掩盖不了大湾区楼市的真实温度。当港人为“首付变全款”兴奋时，惠州本地购房者清楚看到：

所谓40万房源多在澳头等偏远地段，实际定价甚至高于当地市场均价。更严峻的是供需失衡的现实。

惠州、中山等地库存去化周期超过40个月，东莞临深片区多个楼盘被迫跟进降价15%，广州增城区出现单周降价15%的案例。李嘉诚的抛售像一根针，戳破了非核心区楼市的泡沫幻象。

市场分化已成定局。当广州天河区优质资产价格坚挺时，惠州海景房单价从过万跌至五六千。这种分化被李嘉诚敏锐捕捉：

他甩卖的都是位置偏远或产品老化的非核心资产，而深圳前海、广州珠江新城的项目纹丝不动。

中央亮剑与市场变局，李嘉诚为何此时大甩卖？

今年中央城市工作会议释放关键信号：终结棚改货币化，河北、湖南试点取消公摊面积。这些政策组合拳直指房地产增量时代落幕。

与此同时，恒大退市、房企外债违约超1400亿美元的行业危局，让非核心区资产风险陡增。李嘉诚嗅到的不仅是市场风险。

长实集团2024年内房销售额暴跌87%，仅35亿港元的业绩亮起红灯。更关键的是税务压力：多个项目存在土地增值税未清算问题，此时抛售可将税负转嫁给接盘方。

这波操作延续了他十年来的撤退路线：2013年抛售上海世纪汇广场，2016年清仓广州西城都荟，2024年五折甩卖北京御翠园。

至此，长实集团内地资产占比已从巅峰期的75%降至不足5%。抛售回笼的资金正急速流向欧洲。今年6月，李嘉诚旗下公司与沃达丰合并英国电信业务，承诺十年投入110亿英镑建设5G网络。

从英国电网、自来水公司到通信基础设施，这些受政策变动影响小的垄断性公用事业，成为资本新港湾。

战略转移早有征兆。如今李嘉诚的海外资产占比已经突破60%，重点布局三大领域：欧洲能源基建、生物科技与氢能产业、东南亚智慧港口。

与内地房地产的不确定性相比，英国电信投资承诺的年协同效益7亿英镑显然更具吸引力。这种转向暗合美元加息周期的资本潮汐。

2022年美联储开启加息后，新兴市场资本外流压力增大，欧洲公用事业的稳定现金流成为避险选择。李嘉诚的资产腾挪，本质上是在全球利率波动中寻找更平稳的锚点。

普通人的机会与陷阱，低价房背后的冷思考

机会与风险并存是当下楼市的真实写照。一方面，中山部分项目月供可控制在3000元内，广州白云区出现八折“工抵房”。

另一方面，惠州有项目交楼延迟超18个月，非核心区二手房流动性持续萎缩。地方政府已在行动。

东莞推出“以旧换新”补贴，广州优化限购区域划分，央行降息叠加“认房不认贷”政策延续。

更值得关注的是，李嘉诚抛售的房源中约30%符合保障房收购标准，可能通过地方收储机制平抑市场。

香港中环的基金经理们反复研读长江实业年报时，东莞凤岗镇的售楼处外，粤Z牌照大巴已排成长龙。

卖掉了屯门公屋的香港夫妇拖着行李箱签约，他们用半生积蓄换得惠州海景房钥匙，而李嘉诚套现的资本正通过伦敦交易所流向英国电网和5G基站。

李嘉诚的每一次转身，都在商业史上刻下印记。这次大湾区撤退，恰是中国经济转型升级的注脚。当“房住不炒”成为社会共识，当高质量发展成为主旋律，资本流动的方向也在悄然转变。

参考资料：

《最低40万元一套，李嘉诚家族甩货大湾区400套房源！一套房价格仅约香港同面积首付》——齐鲁壹点